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什么是买卖不破租赁,什么情况下可以破?

2020-4-27 00:00| 发布者:chiwu| 查看:1105| 评论:0|原作者:瑞昌网|来自:合同法

摘要:买卖不破租赁主要适用于土地、房屋等不动产的租赁。我国在《中华人民共和国合同法》出台之前,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》也明确规定该原则仅适用于房屋买卖。即只有在房子有租户的情 ...
      买卖不破租赁主要适用于土地、房屋等不动产的租赁。我国在《中华人民共和国合同法》出台之前,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》也明确规定该原则仅适用于房屋买卖。即只有在房子有租户的情况下进行买卖,才会涉及这个原则。

一、什么是买卖不破租赁?

     是指在租赁关系存续期间,承租人不因租赁物的所有权发生变动,而丧失对租赁物的占有和使用。承租人在同等条件下,依法享有优先购买的权利。也就是说,即使房东出售房屋,在没有与承租人解约的情况下,承租人依然享有房屋的租住权利。

二、相关案例分析

    1.案例回顾:

    张先生选购了一套二手房,购买时被前房主告知该房产已经有人承租,租期尚有九个多月才到期,张先生以为购买了房屋后就有权随时要求承租人搬离,于是与前房主签订了合同并办理了过户手续。

    但是,在与承租人交涉限期搬离的过程中,承租人林小姐提出“买卖不破租赁”的概念要求继续承租,并指责前房主和张先生没有尊重其 “优先购买权”,要求原房主承担损害赔偿责任。

    2.案例解读:

    此类问题普通存在于转让已经租赁的房产过程中,承租人所提出的“买卖不破租赁”是一项专业法律术语,即在租赁房屋发生转移的场合,承租人对于该房屋的使用权,不会因为该房屋的买卖而受影响,买受人仍应当继续履行原租赁合同的规定,此时租赁权的效力大于买卖双方的转让效力,只有当租赁期限到期时,买受人才可以行使完整所有权。

    3.法律依据:

    根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”;《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定:“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。

    而承租人提出的“优先购买权”则是指出租人出卖房屋时,承租人在同等条件下,依法享有优先购买的权利。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定:“出租人出卖出租房屋的,应当在出卖之前的合理期间内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”

    《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二十一条规定:“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。”

三、购买“已出租”房屋时要注意什么?

    需要警惕交易风险:

    1.提前了解房屋租赁情况,如着急自住,就应避开有租约的房屋;

    2.若交易房屋有备案的租赁合同,那么买方最好和卖方书面确认交房时间、出租房屋孳息归属等问题,以便维护自身合法权益。

四、买卖不破租赁有哪些例外情况?

    老王将房屋抵押给银行贷款,之后,又将房屋出租给小张。老王因为不能偿还银行贷款,银行向法院诉讼,拍卖房屋用以偿还银行贷款。法院拍卖房屋后,小张还能继续租用房屋吗?

    租户小张认为,根据“买卖不破租赁”的原则,出售已出租房屋的,受让人不能要求提前解除租赁关系。

    其实,现行司法解释对这个原则有个例外的规定,先抵押后出租以及先查封后出租的两种情形下,均不适用“买卖不破租赁”的原则。

    综上,在购买有租户的房屋时,一定要注意是否存在“买卖不破租赁”的情况,避免自身权益遭到损害。


    来源:《中华人民共和国合同法》、《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》

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